Können Eigentümerversammlungen (nach WEG) online abgehalten werden? Das ist gerade in den jetzigen „Corona-Zeiten“, wo zahlreiche Bundesländer (u.a. Bayern) ein Verbot von Versammlungen und Veranstaltungen verfügt haben, eine interessante Frage, die derzeit wie folgt zu beantworten ist:
Derzeitige Rechtslage
Onlineversammlungen oder dergleichen stellen nach derzeitiger Rechtslage keine wirksamen Eigentümerversammlungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dar. Dieses erfordert eine Versammlung der Wohnungseigentümer (§ 23 Abs. 1 WEG), wobei unter Versammlung eine körperliche (physische) Zusammenkunft zu verstehen ist. Die Gesetzeskommentare besagen eindeutig mit Verweis auf konkrete Rechtsprechung, dass etwa eine Telefonkonferenz keine Eigentümerversammlung darstellt. Auf einer solchen oder spontanen Zusammenkünften können somit keine wirksamen Beschlüsse gefasst werden (vgl. AG Königstein i.Ts., Beschluss v. 16.11.2007 – 27 C 955/07). Es würde sich um sog. Nichtbeschlüsse handeln.
Natürlich können die Eigentümer (derzeit schon) auch ohne Versammlung einen Beschluss fassen, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären (§ 23 Abs. 4 WEG). Es handelt sich hierbei um die Beschlussfassung im sog. schriftlichen Umlaufverfahren. Voraussetzung ist aber, wie gesagt, dass alle Eigentümer zustimmen, was in der Praxis jedoch häufig nicht zu erreichen ist.
Zwar hat die „Corona-Notstandsgesetzgebung“ Regelungen für virtuelle Zusammenkünfte und Versammlungen z.B. im Aktien-, Genossenschafts- und Vereinsrecht gebracht, doch sind die Wohnungseigentümergemeinschaften hiervon explizit ausgenommen (vgl. Art. 2 § 6 des besagten Gesetzes vom 27.03.2020). Damit verbleibt es im Wohnungseigentum, auch mit „Corona“, bei den o. g. Grundsätzen.
WEG-Reform 2020
Bekanntlich gibt es einen aktuellen Gesetzesentwurf vom 23.03.2020 für eine Novellierung des WEG. Dieser ist (als Entwurf) beschlossen, muss aber noch im Bundestag weiter beraten werden. Man rechnet derzeit damit, dass das Gesetzgebungsverfahren im Sommer 2020 abgeschlossen werden kann. In diesem Entwurf spielen auch Regelungen zur Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen eine Rolle. Generell dürfte die „Online-Versammlung“ die klassische Versammlung allerdings nicht gänzlich ablösen.
Die Neufassung von § 23 WEG soll nach bisherigem Stand des Gesetzgebungsverfahrens folgendermaßen lauten (siehe Artikel 1, Ziff. 21. des o.g. Gesetzesentwurfs):
§ 23 wird wie folgt geändert:
a) Dem Absatz 1 wird folgender Satz angefügt:
„Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.“
b) In Absatz 3 wird das Wort „schriftlich“ durch die Wörter „in Textform“ ersetzt.
Nachstehend außerdem ein Auszug aus der Begründung des Gesetzesentwurfs:
§ 23 Absatz 1 Satz 2 sieht eine Beschlusskompetenz zur Einführung der Online-Teilnahme an der Versammlung der Wohnungseigentümer vor. Auf dieser Grundlage kann beschlossen werden, dass Wohnungseigentümer im Wege elektronischer Kommunikation an der Versammlung teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise ausüben können. Die Beschlusskompetenz ermöglicht es aber nicht, die Präsenzversammlung insgesamt zugunsten einer reinen Online-Versammlung abzuschaffen. Das Recht jedes Wohnungseigentümers, physisch an der Versammlung teilzunehmen, steht damit nicht zur Disposition der Mehrheit.
Aber wie gesagt: Die vorstehende Neufassung von § 23 WEG ist derzeit noch nicht Gesetz.
Es bleibt mit Spannung abzuwarten, wie es mit der WEG-Reform weitergeht. Sollten Sie hierzu rechtliche Fragen haben, zögern Sie nicht, sich mit mir in Verbindung zu setzen.
Update (30.04.2020):
Der Verein wohnen im eigentum e.V. hat in einer aktuellen Pressemitteilung genau die oben aufgezeigten Zustände bemängelt und fordert einerseits ein (Corona) „Notgesetz“, welches die derzeitigen Probleme bei der Abhaltung von Eigentümerversammlungen behebt. Des Weiteren spricht sich der Verein für mehr Sorgfalt bei der in Bälde bevorstehenden weiteren Diskussion und Verabschiedung des neuen WEG im Bundestag aus, da er befürchtet, dass die Interessen der Wohnungseigentümer nicht hinreichend berücksichtigt werden. Es bleibt, wie gesagt, spannend!
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