BGH äußert sich wieder einmal zu Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung

In zwei aktuellen Entscheidungen vom 08.07.2020 (Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) hat sich der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH zur Rechtslage bezüglich Schönheitsreparaturen bei mangels wirksamer Schönheitsreparaturklausel unwirksamer Renovierungsverpflichtung des Mieters einer unrenoviert übernommenen Wohnung geäußert.

Ausgangspunkt der in solchen Fällen den Vermieter treffenden Erhaltungspflicht sei nach Auffassung des BGH grundsätzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an die jeweiligen Mieter, vorliegend nach der Verkehrsanschauung mithin der unrenovierte Zustand, in dem der Mieter die Wohnung besichtigt und angemietet habe, ohne dass Vereinbarungen über vom Vermieter noch auszuführende Arbeiten getroffen wurden.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts im o. g. Verfahren VIII ZR 163/18 führe das aber nicht dazu, dass Instandhaltungsansprüche des Mieters unabhängig von dem weiteren Verschleiß der Dekoration von vornherein auszuscheiden hätten. Vielmehr treffe den Vermieter eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert habe – was nach langem Zeitablauf seit Mietbeginn (im Streitfall: 14 bzw. 25 Jahre) naheliege.

Allerdings sei die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes in der Regel „nicht praktikabel“, zumindest aber „wirtschaftlich nicht sinnvoll“ und liege auch nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien, so der BGH. Vielmehr sei allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetze. Da hierdurch auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt würden und der Mieter nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhalten würde, gebiete es der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.

Vor diesem Hintergrund hat der Senat entschieden, dass der Mieter in derartigen Fällen zwar einerseits vom Vermieter eine „frische“ Renovierung verlangen kann, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen habe. Soweit nicht Besonderheiten vorliegen, werde dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten.

Lesen Sie hier die zugehörige Pressemitteilung Nr. 90/2020 des BGH.

Die zitierten BGH-Entscheidungen liegen aktuell in der Entscheidungsdatenbank des BGH noch nicht vor. Es dürfte damit gerechnet werden können, dass die Entscheidungen in den kommenden Wochen im Volltext eingestellt werden.